楼盘推广方案（精选14篇）

“顶级”楼盘位于长沙市府核心，直临岳麓大道，项目建筑面积约50万平米，由25栋德式精工建筑组成，是市府板块最为杰出的精工地产项目之一。本次策划目的，该楼盘竣工后很快要推向市场，现为“顶级”楼盘策划一个推广活动方案，宣传企业形象，提高企业知名度，活动内容主要以广告宣传、公关活动为主。

本次策划的主要目的是让长沙消费者更加了解“顶级”楼盘，提高顶级楼盘在长沙消费者心中的知名度。以及提高企业知名度与美誉度，希望通过本次的推广能使楼盘销售额提高20%，使a公司能提高它在湖南市场的知名度，以及提高a公司在湖南市场的美誉度。

本次策划主要通过电视广告、媒介宣传、平面广告等一系列的广告配合来完成本次的推广工作，提高楼盘的销量效率。特作此方案。

2

目 录

一、市场分析 .............................. 4

（一）宏观环境以及行业分析.................... 4

（二）消费者对产品偏好分析.................... 4

（三）竞争产品分析............................ 4

二、新品分析 ............................... 4

（一）新产品特点分析.......................... 4

（二）新产品核心利益分析...................... 5

三、新品swot分析 .......................... 5

四、产品定位 ............................... 5

五、推广目标 ............................. 6

六、推广策略 ............................... 6

（二）公关活动 ............................. 6

（三）促销活动 .............................. 7

（四）媒介选择 .............................. 7

七、经费预算 ............................... 8

八、效果评估 ............................... 8

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一、 市场分析

（一） 宏观环境以及行业分析

随着消费水平的不断提高，房地产需求不断扩大，房地 产市场前景广阔，然而高档楼盘也是很多有钱人的首要选择，高档楼盘市场空间大。同时近几年来许多房地产公司也抓住了这个商机点，许多不同品牌的高档楼盘不断问世，其卖点和诉求都比较相识，市场争压力大。

（二） 消费者对产品偏好分析

消费者则更喜好于环境优美、空气新鲜、绿色环保、质量安全得以保障的高档楼盘

（三） 竞争对手分析

目前“顶级”楼盘的竞争对手主要还是长沙的主要大型的房地产，他们楼盘的优势跟我们公司楼盘优势都几乎相同。

二、 新品分析

（一） 新产品特点分析

楼间距、多景观露台、入户花园及空中合院、270°飘窗设计，将阳光清风延请入室。外墙保温隔热系统，多功能防射中空玻璃，高清客观对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。

（二） 新产品核心利益分析

采用高科技技术，24小时安防系统，林远居家生活享受大自然带来的安心生活。淋漓精致的体现了“顶级”楼盘的顶级奢华。

三、 新品swot分析

四、 产品定位

目标市场选择：长沙中高档消费人群 市场定位：高端楼盘

五、 推广目的

六、 推广策略 （一） 广告

1、 广告主题：奢华篇

广告语：让回家成为一次奢华的旅途

广告内容：一家三口从进小区大门开始一路享受“顶级”

楼盘所来带的奢华享受，整个楼盘淋漓精致的展现在消费者的眼前。

2、 广告主题：林园篇

广告语：“顶级”楼盘，绿色生活

广告内容：一家三口在绿色园林嬉戏的吻戏画面。

4、 广告主题：享受篇

广告语：“顶级”楼盘，享受顶级奢华 广告内容；展现高科技技术

（二） 公共活动宣传

1、活动方式：召开新闻发布会 活动主题：“顶级”楼盘华丽起航

2、活动方式：购楼送爱心活动

活动内容：买主购买“顶级”楼盘，购买每10平方我公司将拿出1元作为公益基金。

（三） 促销活动

1、网络促销

现场促销采用预订模式，给消费者物以稀为贵的消费心理。

（四） 媒介选择

1、 电视广告

选择：湖南卫视电视台 时间：晚上7：40每天一次 2、 报纸广告

选择：潇湘晨报 位置：报纸封面 3、 车体广告

选择：长沙公交车 位置：公交车车身两侧 4、 网络广告

选择：房地产网络平台

位置：插播视频在版面的左上角

七、 经费预算

八、 效果评估

通过此方案实施后，大大提高了品牌的知名度，让消费者了解“顶级”楼盘，同时也大大提高了品牌的美誉度。销售额将提高20%，市场占有率将提高15%。

房地产销售方案以及策划方案概述：

第一节：销售策划方案概述

销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。

第二节：销售策划方案与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。

一、项目销售方案策划所包涵内容：

（一）市场销售方案调查

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭

文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：

（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机：入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放

二、销售策划方案所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（四）销售阶段总结

（五）销售广告评估

（六）客户跟进服务

（七）阶段性营销方案调整

第三节：销售策划方案的内容及步骤

一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。

二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。

三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案http://需求，做项目市场销售方案定位的调整。

五、项目销售策划方案思路：

（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

六、项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

2：你已经知道目标客户是哪些人；

3：你知道你的价格适合的目标客户；

4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

7：已制定出具竞争力的入市价格策略；

8：制定合理的销控表；

9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案；

10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

11：尽力完善现场氛围；

12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

13：其他外部条件也很合适。

（二）项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的.安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！

（三）销售部署

房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期；防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节：销售策划方案的原则

一、创新原则

随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二、资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。

三、系统原则

房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。

房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。

创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四、可操作性原则

销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

第五节：检验销售策划方案的成果

随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

（一）

一、开盘背景

1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。

2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。

3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中最佳位置的房源。即项目最佳房源已提前进入市场。从获得最佳开发效益目标来看，这是不利的。

4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计（可售房源），则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。

二、推盘策略

针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得最佳的开发效益。

1、价位策略

建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得最佳开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求最佳效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。

2、价格策略

无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。 这样提价幅度的理由如下：

a、大市趋上，影响消费心理；

b、华府一期高开，已确立区域房价标杆；

c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分；

d、本期为园区最佳位置，物有所值

3、效益目标

二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必须具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不变化。操盘须耐心，耐心即机会，机会即效益。应该看到，这种机会已经开始形成。

三、开盘活动方案

1、活动目的

为正式上市扩大市场影响力；

将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象；

以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光；

为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。

2、活动意义

吸引客户，形成良好的市场口碑效应

一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。

达到传播目的

虽然本项目前期形象整体推进良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。

成交客户

通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度；加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。

3、活动时间

20**年8月5日星期日8：00～12：00

4、活动地点

现场销售部和销售门前空地

（二）

一、房地产开盘主题：

对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

二、开盘时间：20**年11月28日（暂预定）

三、活动地点：**房产有限公司

四、剪彩嘉宾：贵公司确定

五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司

六、活动方案

（一） 前期准备

1、 到场嘉宾

市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者

2、 购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、 请柬的准备

提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。

从销售推广的角度来说，下一步的工作重点就是对工地现场进行系统化的整体形象包装，包括进一步明确对外宣传口径、完善销售工具等。应该说，如果按部就班地进行市场操作，有时候会造成不必要的资源浪费和时机错失，市场永远是在变的，而以效率为第一的工作方式和执行力，就极易在市场中获得先机并占据主动。

（1）对项目周边环境资源的思考

周边可借力的优质资源有多少？配套程度如何？对项目发展的可利用率有多大？

将项目的现有配套置于“区域大发展”的背景之中，展示具有强烈幸福感的预期前景和增值潜力、创造超值拥有的置业先机感，将为项目的强势发展提供巨大的推动力。

1、生活配套2、区域环境3、置业条件4、教育资源

（2）对项目发展定位战略的思考

（3）对项目推广诉求角度的思考

（4）对项目宣传推广策略的思考

根据工程进度安排，把握市场推广节奏。做到势中蓄势、无势造势，强调话题造势、事件造势、热点造势法则，使本项目快速成为关注的焦点。

——让百姓享受更好生活”

——让更多的心情用来享受生活”

——让生活过得更好些”

——买得起，更买得值

所有这些都是与提升项目品牌价值、与业主利益休戚相关、与民生热点呼应并极易形成口碑传递的热点话题，将全镇热议的气氛引向极点一触即发，在此基础上顺势推出项目开工信息及后续首期开盘信息，即可达到超越预期的效果。

（5）对项目推广媒介应用的思考

因此根据楼盘的规模和地域推广环境，针对性提出“阶段铺垫，逐步扩散，重大事件整合传播”法则。也就是在项目发展前期，无需一步到位的进入规模宣传期，媒体资源可逐步积累。多考虑一些自备媒体的资源开发和投放，比如在工地现场设立大型看板、围墙的特色形象造型，公路两侧设立一定数量的路牌、墙体广告；围栏、墙体建筑物等）、设立形象指示牌；印刷品如楼书、dm单页等。

在楼盘重大节点上，如工程动土、公开预约、首期开盘阶段，媒体进入整合传播阶段，除原有媒体资源尽可能参与配合外，全面启动媒体计划（电视、报纸由于客户群体原因自定）户外媒体、dm为辅，喜庆媒体配合终端气氛。

户外媒介：户外媒体拥有固定视觉优势，是很好的品牌形象诉求媒体，对项目开发实力的展示也有明显作用。现在的喷绘安装价格低廉，可根据项目重大活动宣传需要随时更换画面。 dm媒介：dm广告是我们需要更好利用的主要信息媒体。dm广告具有价格低廉，投递灵活，信息容量大等优势，重大活动阶段均可考虑。投递形式可采用夹报派送、入户投递、针对性区域派送、乡下超市网点代发等渠道。

喜庆媒介：工地现场祝贺性横直幅、街道跨街横幅、飘空气球、气模拱门、彩旗彩球等，一般为配合活动现场气氛服务。在工程开工和开盘活动阶段，可考虑沿马路悬挂一定数量的跨街横幅广告。

礼品媒介：手提袋、纸杯、广告伞、挂历、工艺品等，根据每阶段不同活动需要，更新补充。广告礼品是与客户沟通、提高活动人气的良好载体。我们可以多考虑一些人性化的实用宣传载体，也就是增加礼品广告的投放量，通过礼品的吸引，提高项目的亲和力、关注度和宣传资料的阅读率。

（6）对项目销售策略手段的思考

推广为销售服务。推广的最终效果通过销售来实现。特别在项目进入开盘销售期或后续的强销期，楼盘形象展示推广已在辅助位置，唱主角的更多体现在销售策略的制定和发布上。销售策略很大程度能展示出项目的市场个性，是可以激发市场和控制市场的有效手段。

包括价格定位策略、价格走势策略、特殊优惠策略、目标客户拦截、销售人员待遇办法、销售团队素质构建等。

关于定价策略：一般来说，低开高走是比较稳妥的策略，虽然在前期会丧失一定利益，但能有效刺激市场，防止市场疲软。低开高走没有固定程序，一般在项目阶段销售较快、区域增值利好信息明确的前提下开始调整价格。

具体价格应在开盘前一周内大致明确，开盘前两天最后确定，之前不能向市场明确价格。这样在形象高推的作用下，既能给我们的.最后市场定价决策提供主动，又能在心理价位上制造反差，达到性价比惊喜效果。

关于蓄水期目标客户拦截策略：如果项目蓄水期较长，为了稳定目标客源和对游离客户的有效拦截，可采取预约优价策略。也就是提前预约享受特殊政策，比如一等于二预约惊喜活动：一万定金抵用二万元首付款，开盘期间并可享受其他优惠政策。如此一来我们就可有效稳定前期预约客源，同时在预约期就可望形成火爆开局。

（1）导入期（某月—某月）导入期为楼盘形象导入和展示阶段。

该阶段宣传可通过销售中心、工地围墙、楼书画页以及礼品（手提袋、纸杯、雨伞）等自备媒体资源实现，适当考虑项目交通线上的户外媒体（路牌、高炮、灯柱刀旗等）。在销售中心启用的同时，销售人员组建及相关培训、销售工具和宣传资料均须准备到位，项目的规划方案、建筑效果图、代表性户型图、小区配套标准等资料必须整理提供给策划机构，此外还包括对项目发展有价值的信息资源、政府文件等，信息沟通和资料提供要及时。项目全面进入主题形象渗透期。这个阶段的工作应该是最繁重最关键的第一步。经过这段时间的紧张准备，目前基本完成了主体形象建设，接下来的工作基本上集中在执行实施部分，包括工地现场形象包装、宣传品设计印刷、销售队伍组建培训、统一前期销售口径等。

（2）造势期（某月—某月）

1、造势期在项目开工阶段和公开接受预约阶段。

一般分为主动造势和背景借势两种。如开工典礼、产品专题推介会（产品说明会）、提前预约优先优价政策提示等主动造势活动；背景借势活动可通过对项目发展有价值的政府重大事件进行互动、参与、赞助、同期宣传，提高项目社会关注度并提升品牌价值。

2、开工阶段（某月—某月）。开工活动是楼盘的首次综合亮相，务必全方位周密安排，细节到位；整体上拔高活动规格，在宣传上要造成规模气势。

媒体宣传以（考虑到乡镇项目客户群体以乡镇为主报纸电视可以忽略），跨街横幅、现场气氛布置全面配合。

工地现场采用空飘、彩球、祝贺类横直幅造成终端远视效果，销售中心大门采用祝贺花篮、红地毯、气模拱门营造热烈气氛，可考虑舞狮、乐队及搭台歌舞表演等活动。工地现场一路燃放鞭炮祝贺项目开工。届时邀请政府各部门领导、各媒体记者、各合作单位参与。 详细活动执行方案另拟。

3、公开预约阶段（6月中旬—8月底）。

开工活动期间同时发布预约信息很容易引起主体信息误导或干扰，且该阶段不适合公开预约信息。我们可以在开工关注尚有余热的阶段，向社会发布公开预约信息。考虑到工程进度和开盘时间不确定性，这期间可多做预约文章。也可做一些针对性地走访，进一步为项目首期开盘进行客源蓄积和意向摸底。

公开预约活动另拟。

（3）开盘期（某月—某月）

dm的投放力度需大幅增加，除本区域之外，其他几个购买力较强的周边乡村、校区，派送到达率要高，覆盖面要广。

开盘活动要上规模，开盘当天举行隆重的开盘仪式，利用当地人际关系资源，邀请政商界知名人士、各大协作单位、媒体记者参加。售楼中心和工地现场气氛营造热烈，有序布置，规模空前。

（4）强销期（某月—某月）

强销期（工程迅速进展阶段，首期工程结顶前后）的宣传需要制造一些热点和销售紧张态势，以火爆的销售局面进一步增强项目的市场发展信心及强势状态。根据工程进度和销售进度，及时发布相关信息。

在此阶段可同时采用上门推介与销售，主要针对一些乡村干部领导的产品推介会，以期做到团购，由专门的项目解说员，向其介绍项目的规划、建筑、等方面的优势及目前项目的工程进度，强化项目鲜明的优势，刺激消费者的购买欲望。具体形式为：拜访乡村负责人——派发项目宣传资料——安排专场推介会——以电话预约的方式——分批邀请至现场——后期销售跟进工作。

根据工程进展、销售实况、市场信息反馈，进一步推进销售发展。做好信息整理工作，掌握市场需求变化，以前期销售资料为基础，及时调整后续营销推广策略方向。

三、预约优先法则

在预约期间预付定金的客户可享受开盘价的折扣优惠，开盘时另有优惠活动可累加。团体购房可享受团购价。

通过预约阶段的优惠承诺吸引更多的客户提前介入，使我们能够提前掌握更多市场资料，占据市场决策主动。

本方案的细节部分有待完善，具体操作执行方案及平面表现部分，需要在本方案的策略意图经论证审定之后，进一步分阶段逐项完善。

（一） 策划背景

“顶级”楼盘位于长沙市府核心，直接岳麓大道，项目建筑面积约50万平方米，由25栋德式精工建筑组成，是市府板块最为杰出的精工地产项目之一。

该楼盘式现代简约建筑群，卓尔不凡；杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超楼宽间距、多景观露台、入户花园及空中合院。外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清晰可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。

（二）策划目的

顶级楼盘竣工后马上要推向市场，因此为顶级楼盘策划一个产品上市的推广活动方案。宣传企业形象，扩大企业知名度。

（二） 策划内容

本次活动策划的主要内容包括：选择品牌形象人汪涵进行公益活动，电视报纸广告等宣传方式和活动进度的安排、预算等。

目录

前言

一、市场分析……………………………………………………………………………..

（一）宏观环境…………………………………………………………………………..

（二）行业环境市场分析………………………………………………………………..

（三）消费者分析…………………………………………………………………………

（四）竞争对手分析………………………………………………………………………

二、新产品分析……………………………………………………………………………

（一） 产品特点…………………………………………………......................................

（二） 新产品核心利益点分析……………………………………………………………

三、新品swot分析………………………………………………………………………….

（一）swot分析内容……………………………………………………………………..

（二）发展战略……………………………………………………………………………..

四、产品定位………………………………………………………………………………..

五、推广目标………………………………………………………………………………..

六、推广策略…………………………………………………………………………………

（一） 广告…………………………………………………………………………………

（二） 公关活动宣传……………………………………………………………………….

(三)促销活动………………………………………………………………………………..

（四）媒介选择………………………………………………………………………………

七、经费预算…………………………………………………………………………………

八、效果评估………………………………………………………………………………….

一、市场分析

（一）宏观环境

1、房地产市场前景广阔

2、高档楼盘市场空间大

（二）行业环境市场方向

1、高科技竞争

2、品牌竞争

3、竞争弱化

（三）消费者分析

1、人们对顶级楼盘的认知及感觉。

2、消费者对顶级楼盘品牌文化的认知。

(四)竞争对手分析

1、了解竞争对手的背景。

2、了解竞争对手的促销方式。

3、了解竞争对手的产品及消费者对他们的看法。

二、新品分析

（一） 新产品分析

“顶级”楼盘位于长沙市府核心，直临岳麓大道，是市府板块最杰出的精工地产项目之一。长沙独一无二的巴洛克会所，处处彰显非凡气质。

特色：1、让回家成为一次奢华的旅行：园林随处可见，昂贵的黄锈石铺装地面。

2、细节处无不彰显非凡品质： 采用7层循环净水系统，欧式雕塑、纯铜亭顶。

（二） 新产品核心利益点分析

“顶级”楼盘是现代简约建筑群，卓尔不凡，杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超楼宽间距、多景观露台、入户花园及空中合院。外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清晰可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。

三、 新产品swot分析

通过调查研究，运用swot分析湖南“顶级”楼盘的宏观环境与微观

环境，以便于更好的把握和发展自己的优势，分析自身的机遇和压力，更能明确发展目标，确定发展方向。

（二）发展战略

（三）结论

通过对swot分析不难看出，湖南房地产的发展处于高峰阶段，因此我们主要将战略放在提升品牌在消费者心目中的知名度和美誉度上。

四、 产品定位

（一）市场细分

长沙独一无二的巴洛克会所，是市府版块最杰出的精工地产项目之一。

（二）目标市场选择

长沙中高档消费人群

（三） 市场定位 高端楼盘

五、目标推广

注：详细数据请见附录。

注：详细数据请见附录。

注：详细数据请见附录。

（四）产品知名度目标

1．提高品牌的认知度和美誉度； 2．建立售后服务，让消费者认知我们。

（五）市场活动目标

六、推广策略

（一）广告

1、广告主题 温馨篇

广告语 温馨生活，顶级为你温心打造。

广告语 “顶级”楼盘，顶级般的享受。

广告内容 男主人公悠闲的躺在花园的椅子上喝着咖啡，放着优雅的音乐，旁边的小狗欢快的跳跃，阳光、清风、花香扑鼻而来。

3、广告主题 环保篇

广告语 “顶级”楼盘，让你处处绿意盎然

广告内容 欧式雕塑、湖泊美景相映成辉，草地成片、户外花园、空中合院。

（二）公关宣传活动

1、选择品牌形象代言人著名主持人-----汪涵。

2、为进行有效的宣传，让目标消费群认识、了解“顶级”楼盘，提高知名度。 事件营销

1、热点活动：结合社会热点进行品牌文化结合推广。

2、公益活动：联合品牌形象代言人举行公益活动等，提升品牌形象的影响力。 3、招商活动：样板市场招商会热点策划与支持，提升市场信心，加强企业信息互动。

（三）促销活动。

1、让消费者了解企业和品牌，并把企业和品牌融入到消费者的脑海。 2、将消费者吸引到建筑，让其零距离了解顶级楼盘，激发需求； 3、进行实效性终端促销，打动消费者，促进购买。

（四）媒体宣传

1、报纸广告

（1）选择：选择影响较大的报纸媒体潇湘日报、湖南日报。 （2）位置：整版或者是半版较大篇幅的广告。

2、杂志广告

（1）选择：群体当中具有较大影响的杂志如等杂志上投放相应的精美顶级楼盘平面广告

（2）位置：杂志的封底、拉页等。 3、电视广告

（1）选择：湖南卫视晚间新闻

（2）时间：节目前后15秒，中间插播广告 。

4、广播广告

（1）选择：长沙交通频道、湖南音乐频道。

（2）时间：对此节目冠名赞助，或者是节目播放的前后十秒、半整点报时等 时段都是顶级楼盘投放广播广告的时机。

5、互联网广告

（1）在房地产平台上投放相应的平面、视频广告。

网上交易平台上投放顶级楼盘广告。

（1）选择：全国各大中城市繁华街道的路牌广告、霓虹灯广告、交通广告等。侧重解释性语言的运用。

7、现场广告

（1）使用方式：将其赠送给消费者。 （2）要求：印刷精美，图案、色彩鲜明醒目。

利用宣传册子、海报、招贴等直接传播信息，以抓住高端消费者的注意。

七、经费预算

八、效果评估

进行大幅度的选宣传广告，让湖南消费者认识了解“顶级”德式精工建筑楼

盘，吸引大量中高端的购房消费者购买，创立新概念宜居标准，让湖南居民有着

尊贵般的享受。