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合同纠纷案
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题：
(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。
正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：
(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。
(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;。
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【解读】本解释于209月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
合同纠纷案
上诉人（一审原告）：
住址：
被上诉人（一审被告）：xx建设发展有限公司。
法定代表人：
住所：xx市xx路号xx大厦层。
上诉人因与被上诉人商品房购销合同纠纷一案，不服xx市xx区人民法院20年月日（20）*民初字第号民事判决书，现提出上诉。
上诉请求。
1、改判支持上诉人的全部诉讼请求。
2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
事实与理由。
一、一审判决未予认定被上诉人的违约行为，系属认定事实不清。
依据双方签署的商品房购销合同，被上诉人负有办理房屋权属登记的义务。但是，被上诉人委托不具备资质的机构进行测绘，并将成果提交不动产登记主管机构，此后因相关争议接连发生了一系列的诉讼，直到20年月日才由有权行政机关审核并通过20年月日的.测绘成果。最终测绘成果表明，被上诉人原委托机构进行测绘所取得的成果有误，诉争房产实际建筑面积少于原登记建筑面积。
被上诉人未能审慎审查受托测绘机构的资质，无视委托不具备资质机构进行测绘可能导致测绘成果有误的后果，其错误行为有悖于诚实信用原则，已经违反了商品房购销合同中所规定的办理房屋权属登记义务。一审判决未予认定该违约行为，系属认定事实不清。
二、一审判决未判令自上诉人支付购房款之日起算利息损失，系属适用法律错误。
首先，如前所述，被上诉人存在不委托有资质机构进行测绘的违约行为。依据商品房购销合同所确定的办证期限，被上诉人本应至迟在此期限之前提交合法有效测绘资料以充分履行办证义务。
其次，已如一审判决所认定，据合法有效测绘成果，上诉人所购诉争房产实际建筑面积少于原购房面积，并多支付了购房款。相应地，自支付购房款之日起，上诉人便因多支付的购房款而遭受利息损失。
上诉人认为：正是被上诉人的违约行为，才最终导致了上诉人遭受利息损失，因此，依据合同法第107条等有关规定，被上诉人应赔偿上述利息损失。一审判决适用法律错误。至少，一审法院应当判令被上诉人赔偿自办证期限届满之日起的上诉人利息损失。
三、一审判决认为被上诉人承担上诉人契税损失依据不足，系属适用法律错误。
契税损失确系被上诉人之违约行为造成，自应负相应之法律责任。上诉人维权的请求权基础有多种，有权选择行使其中之一，向税务部门主张退赔的可能性的存在不导致被上诉人违约责任的豁免，上诉人主张权利也不以税务部门不予退赔为前提条件，而且，被上诉人承担赔偿责任后，也可基于有关判决及赔偿的事实向税务部门办理退税。上诉人依据合同法第107条等有关规定主张契税损失及相应利息损失的法律依据充分。
一审判决忽视了上诉人主张的是契税损失赔偿而非超额征收契税的返还，直接以税收单位并非被上诉人为由认定上诉人之诉讼请求没有依据，显然混淆了上诉人与税务部门的税收征管法律关系与诉争双方之间的合同权利义务关系这两个不同的法律关系。上诉人依据合同关系主张损害赔偿并无不妥。
总之，一审判决未能认定被上诉人存在的违约行为，未能判令被上诉人赔偿上诉人的购房款利息损失、契税损失及相应的利息损失，认定事实不清、适用法律错误。上诉人为此向贵院提起上诉，请应予改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
此致
xx市中级人民法院。
上诉人：
合同纠纷案
鹿城区人民法院：
答辩人：黄香珍，女，1962年12月7日出生，汉族，身份证号330302621207362，住浙江省温州市鹿城区龙泉巷10弄9幢201室，联系电话0577-88500367。
管理和经营的房屋可以依法出租。而且根据合同法的意思自治原则，所以可知，答辩人黄香珍与陈意泽之间的租赁协议是有效的，他们属于租赁合同关系。因此，答辩人对原告的诉讼请求完全不接受，现提出依法处理本案的主张：答辩人与被告陈意泽之间只存在店面租赁合同关系，因此不需要为被告的经营行为承担责任，其次，答辩人与被答辩人之间没有利害关系，不具有被告主体资格，请求法院驳回被答辩人林永畴对答辩人黄香珍的起诉，望法院裁判时予以考虑。
证据和证据来源：
1.租赁协议书，证明答辩人与陈意泽之间是店面租赁合同关系。
2.被租赁的房屋照片，证明房屋的实际情况。
3.司法鉴定机关出具的鉴定书，用于证明被答辩人所提供的收据中的签字并非黄香珍所签。
此致
鹿城区人民法院。
答辩人：黄香珍。
二〇一二年十二月七日。
附项：
(l)本答辩状副本x份。
(2)证物或书证xx（名称）x件。
次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。
4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。
第十四条营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造。
对个体工商户转借、出卖、出租、涂改营业执照及其副本和临时营业执照的，没收其非法所得，可以并处五千元以下的罚款，情节严重的，应吊销其营业执照及其副本或临时营业执照。
个体工商户违反本条例第七条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十九条的规定，由工商行政管理机关根据不同情况分别给予下列处罚：
（一）警告；
（二）罚款；
（三）没收非法所得；
（四）责令停止营业；
（五）扣缴或者吊销营业执照。
以上处罚，可以并处。
违反治安管理的，由公安机关依照有关规定处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
合伙债务。
《民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。
《民通意见》47．全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。
48．只提供技术性劳务不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外也应当承担连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者技术性劳务折抵的出资比例承担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担；没有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投资比例承担。
53．合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。
《合伙企业法》第二条本法所称合伙企业，是指依照本法在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。
第四十五条入伙的新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等责任。入伙协议另有约定的，从其约定。
入伙的新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担连带责任。
第五十四条退伙人对其退伙前已发生的合伙企业债务，与其他合伙人承担连带责任。
第六十三条合伙企业解散后，原合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担连带责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。
《律师法》第十八条律师可以设立合伙律师事务所，合伙人对该律师事务所的债务承担无限责任和连带责任。个体工商户营业执照不得转借、出卖、出租，违反规定将没收其非法所得，并处5000元以下罚款。个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、方式、场所等项内容应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准，不得擅自改变。个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记。新的经营者想要延用原执照上的字号名称，必须等原执照注销满一年后方可提起申请。想要盘店创业市民，一定要先到工商部门询问清楚，以免在交易中受骗。
/05zjnews/system/2010/03/31/。
合同纠纷案
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
核心内容：本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;。
(二)已经办理登记备案手续的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。
(二)租赁房屋权属有争议的;。
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。
装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。
实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。
适用本条的注意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：
(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。
(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。
所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。
对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。
在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;。
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。
本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：
(3)若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担;。
(4)若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。
房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：
(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。
(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。
(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少;若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。
(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担。
关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。
合同纠纷案
1993年3月10日，叶某在省公司（系上交所会员）某业务部（省公司分支机构）办理委托买卖股票名册登记，并开立股票帐户和资金帐户，委托省公司在上交所为其进行股票买卖。至同年4月20日，叶某离开省公司某业务部，又到市公司（亦为上交所会员）开立了资金帐户，并进入市公司大户室操作，交易股票。同年6月8日，叶某以先口头申报，后填单确认的方式，委托市公司购进新锦江股票2万股及富联股票1万股，透支市公司资金832913.27元。因股市行情不好，当日未平仓。次日，叶某资金帐户进款3万元，冲抵后，透支余额为802913.27元。6月10日，叶某向市公司表示请求等待股票价格反弹，并表示可以想办法打资金进帐。为防止叶某将手中的股票在某他证券经营机构卖出，套用资金，市公司要求叶某在未平仓前不要再做股票交易，将股东卡和居民身份证交市公司保管，每天到市公司去。叶某遂将其股东卡和居民身分证交给了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入资金进帐。8月2日，叶某未通知市公司即离开市公司转回省公司某业务部，易地将其名下的2万股新锦江及1万股福联股票委托卖出，净收入522722.49元，并以此资金在省公司某业务部大户室内重新开始股票交易。期间，省公司未再验核叶某的股东卡及居民身分证。至8月9日收盘时，叶某资金帐户结存本金74930.73元，并持有2万股东北华联和1800股天桥百货股票。8月10日，叶某又填单委托省公司买进合成化纤股票4万股和哈医药股票2万股，当日仅将2万股哈医药股票卖出，至收盘时，实际透支省公司资金461230.20元，其手中持有的.股票总价值达80余万元。
同日，市公司经寻找得知叶某又在省公司某业务部做股票交易后，即派员找到叶某，叶某即将其在省公司某业务部进行股票买卖的情况和资金透支情况告知了市公司。市公司要求叶某将其持有的股票卖出，以归还其6月8日在市公司的透支款，叶某未允。8月11日开盘后，市公司未通知叶某，即以叶某的名义将叶某持有的4万股合成化纤、2万股东北华联和300股天桥百货股票强行卖出，实际成交金额（不含手续费等）803700.13元。当日下午，当叶某填单欲卖出其原持有的股票时，发现委托指令无法输入电脑，省公司即于8月12日派员到上交所查询，才发现叶某名下的股票大部分已被市公司卖出。同日，省公司将叶某名下尚余的1500股天桥百货股票卖出，收入资金21349.58元。嗣后，省公司因与市公司交涉，要求返还叶某透支购买股票的资金未果，遂诉至人民法院，要求判令市公司和叶某偿还被侵权占用的439880.63元透支款，并赔偿损失。
［办案要点］?正确处理本案的关键问题有：?
[1][2]。
合同纠纷案
住所地：咸阳市人民路25号。
法定代表人：王某，该公司经理。
被答辩人：陕西金银工程建设有限公司。
住所地：咸阳市渭阳路78号。
法定代表人：刘某，该公司经理。
被答辩人诉答辩人建设施工合同纠纷案，贵院已经受理，现答辩人根据事实和法律答辩如下：
一、关于“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。
根据2007年8月16日答辩人与被答辩人签订的《建设工程施工合同》第一部第五条“合同价款暂定价31535818.17元(以决算为准)文明工地施工费：343699.56元”及第三部分专用条款第23.2“本合同价款采用可调价格方式确定。(2)采用可调价格合同，合同价款调整方法：工程结算时，按2006年8月26日协议条款及双方承诺方式另行结算。”之约定，答辩人付款的依据应是双方的结算的合同价款，但双方至今尚未进行结算。
其次，6月13日，由答辩人和被答辩人共同委托咸阳市建设工程造价管理站进行决算，月16日，咸阳市建设工程造价管理站出具了《工程决算书》。但3月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。并建议双方通过合同仲裁或司法程序解决该工程结算问题。至此双方委托第三方决算仍无结果。
综上，至今为止，双方未进行结算，委托第三方决算亦无结果。因此在本案工程总价款尚未确定之前，被答辩人请求答辩人支付工程款余额751929.15元尚无依据，依法应予驳回。
另，“并承担银行同期贷款利息;”之诉讼请求，并不是具体的数额，因不符合《民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件：(三)有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，依法应予驳回。
二、关于“判令答辩人赔偿损失6549555元”之诉讼请求，因无事实和法律依据，依法应予驳回。
被答辩人诉称“二是因答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元”的逻辑是，造成其6549555元损失的原因是答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半。
那么答辩人是否按照工程进度及时付款呢，根据2007年8月16日《建设工程施工合同》“第三部分专用条款26、工程款(进度款)支付。双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间：按月进度款的'80%支付，工程竣工验收后付至总价款的80%，除5%的保修金外，交工后30日内付清。”之约定，答辩人支付进度款的时间点为两个，一是按月进度款的80%支付;二是工程竣工验收后付至总价款的80%。答辩人是否违约答辩如下：
首先：是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。
在本案中，被答辩人从施工到竣工验收结束时，从未给答辩人报送工程进度，答辩人只能根据被答辩人的要求及时足额支付工程进度款。根据2007年8月16日《建设工程施工合同》第二部分通用条款第9.1条“承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：(2)向工程师提供年、季、月度计划及相应进度统计报表”、第9.2条“承包人未能履行9.1款各项义务，造成发包人损失的，承包人赔偿发包人有关损失”及第三部分专用条款第9.1条“承包人应按约定时间和要求完成以下工作：(2)应提供计划、报表的名称及完成时间：每月25日向建设单位、监理单位报送当月完成工程量报表和下月进度计划报表”、第25.1条“承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：承包人每月25日前提交完成工程量(形象进度)的报告”之约定，因被答辩人从未给发包方答辩人报送过任何完成工程量的报告，因此，是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。
其次，关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。
即使按照被答辩人认为的工程总价款34143752.42元的80%计算，应是27315001.936元。根据2007年6月11日至2010年4月30日《王城国际工程款明细单》共付款29021822.75元，加上2010年10月28日付款50万元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5万元共计29576822.75元。因此答辩人在2010年4月底竣工时，已经支付了工程总价款的86.62%。更何况根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款。因此关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。
第三、既使因为答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，那么是否造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元，应由答辩人举证证明，并在法庭审理中有待进一步查证。
综上，支付工程进度款答辩人并未违约，被答辩人的该项诉讼请求因为事实依据，依法应予驳回。
值得提醒的是，答辩人已经支付被答辩人工程款共计29576822.75元，而根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款1874595.18元。
三、关于“判令答辩人支付违约金45609元”诉讼请求，因答辩人现在已不存在违约事实，因此该项诉请应予驳回。
此违约金的计算应是根据2010年6月11日在任某主持下达成的《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;决算结果若甲方付超，乙方应当在三日内向甲方退还多付的款项，逾期未付清的，按应退未退的百分之零点五向甲方支付违约金。”之约定，应付未付款为45609元。
但203月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。因此，咸阳市建设工程造价管理站至今仍无据算结论。
故2010年6月11日《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;”的约定，因该站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实。
综上，因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实，“判令答辩人支付违约金45609元;”诉讼请求无事实依据，该项诉讼请求应予驳回。
四、关于“判令答辩人支付消防工程管理费980000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。
第一、根据被答辩人“另，定额站对王城国际工程决算未计入消防工程管理费980000元和打桩租用发电机费用230000元，这两项费用也应由答辩人承担。”之诉称，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突。
其次，如果被答辩人不按2010年6月11日《协议书》内容执行，那么定额站的决算结果亦不应作为被答辩人计算工程余款的依据，即第一项诉讼请求“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息;”无任何决算依据，理应予以驳回。
最后，在第一项诉讼请求与第四项诉讼请求之间，被答辩人只能二选其一，选择第一项诉讼请求，则第四项诉讼请求顺理成章应被驳回，而第一项诉讼请求因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论而无法认定;选择第四项诉讼请求，则表明被答辩人自己已经不认可2010年6月11日《协议书》内容，被答辩人第一项诉讼请求因自相矛盾而无法认定具体数额，况且第四项诉讼请求被答辩人应举证证明，并在审理中查明。
第二，消防工程是答辩人与其他公司签订的施工合同，是在被答辩人施工结束并撤离工地后才开始进行的施工，在施消防工程工期间，被答辩人未进行过任何配合工作，也不存在所谓的消防工程管理费，所以该项诉请与事实不符，依法应予驳回。
综上，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突，被答辩人只能二选其一，更何况消防工程是在被答辩人撤离工地后由其他公司施工的，因此该项诉讼请求依法应予驳回。
五、关于“判令答辩人支付租用发电及费用230000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。
同上述第四项第一部分答辩。
综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应予驳回。
合同纠纷
地址：北京市海淀区******。
被告：***性别：男民族：汉，出生日期：19**年*月*日
身份证号码：******************电话：130**********。
地址：北京市海淀区******。
诉讼请求：
一、判令被告向原告支付违约金共计32200元；
二、判令被告赔偿原告装修损失10060.80元；
三、判令被告赔偿原告经营损失3573元；
四、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：
原告与被告于2008年9月7日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于北京市海淀区**庄园8#楼的***房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2007年9月8日至2010年9月7日，共计36个月。租金为每月5000元，支付时间分别为2007年9月7日、200年9月7日、2009年9月7日；付款方式为“一年一付，付十二押一”。
2007年9月7日，原告向被告交付2007年9月8日至2008年9月7日房屋租金60000元及押金5000元，并开始装修、营业，装修共花费10060.80元。2008年12月，在原告忙于其他业务期间，被告擅自解除合同，将房屋租给他人，致使原告原定的业务无法开展。
在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的.要求置之不理。
原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。
此致
北京市海淀区人民法院。
具状人：
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合同纠纷
答辩人：济南某设备厂有限公司。
委托代理人：庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。
因原告江苏某电线电缆有限公司诉答辩人买卖合同纠纷一案，现答辩人答辩如下：
原告起诉所述事实及欠款金额与实际情况不符。
xxxx年9月29日，答辩人与原告签订一份《供应合同》，对供货条件及方式、交货地点等内容作了具体而明确的约定。其中，《供应合同》第一条对供货条件作出了明确约定：首先是答辩人根据实际需求编制《购物材料清单》，然后是被告根据原告提供的《购物材料清单》进行报价，并确定供货期，最后是答辩人对原告的报价及供货期进行盖章确认。至此，原、被告双方之间就该部分《购物材料清单》中载明的货物的买卖关系方才成立，原告才可以按照《购物材料清单》组织发货。
原告庭前提供了12张收货单据，金额共计18868767.3元，经答辩人仔细核对，发现原告共提供的12张收货单分别存在下列情况：
第一、xxxx年1月18日收货单两张，货单编号、金额分别为：1401-0161号、703275元;1401-0162号、185550元;xxxx年3月12日收货单三张，货单编号、金额分别为：14030108号、111442.5元;1403010109号、11033.8元;14030110号、4644605元。上述五张收货单共计货款1475761.8元，均为答辩人提供了《供货材料清单》、原告进行了报价、答辩人签章认可后所发货物，并经答辩人的工作人员签收，原、被告对上述货物存在买卖关系。
第二、xxxx年3月收货单两张，货单编号为：14030241号和14030242号，上述收货单中载明的货物答辩人并未收到，收货方签字人员为闫文芝也不是答辩人的工作人员。答辩人对原告就上述货物提出的诉求不予认可。
第三、xxxx年3月收货单一份，货单编号为：14030120号;xxxx年4月22日收货单一份，货单编号为：14040258号;xxxx年4月收货单三份，货单分别编号为：14040324号、14040325号、14040326号，上述五份收货单所载明的货物已由答辩人单位的工作人员签收，但是上述货物答辩人从未编制《购物材料清单》，原告也没有报价，并经答辩人签章确认，故该部分货物并非答辩人购买，而是原告自行擅自发货，存放于答辩人处的代存货物，对于上述货物，答辩人无付款义务。
第四、原告供应的型号为：3*4+1*2.5的1926米电缆存在质量瑕。
疵，不能使用，共计18489.6元，该部分货款应在欠款数额中予以扣除。
鉴于上述事实，答辩人购买原告的货物价值为1475761.8元，截止原告起诉之日起，答辩人已经分别于xxxx年12月9日、xxxx年3月12日各向原告支付10万元的承兑汇票，于xxxx年5月28日向原告支付20万元的承兑汇票，三张金额合计为50万元。因此答辩人实际欠原告货款957272.2元，而非1598209.8元。
综上所述，原告起诉所述事实与实际情况不符，答辩人实际欠原告货款957272.2元，而非1598209.8元。望贵院查清上述事实，依法判决，以维护答辩人的合法权益。
此致
天桥区人民法院。
答辩人：济南某设备厂有限公司。
xxxx年10月16日。
合同纠纷
法定代表人：_________________电话：_____________。
被申诉人：_________________。
申请要求：_________________。
1.裁决被申诉人支付申诉人培训费___万元。
2.被申诉人承担仲裁费用。
理由与事实：_________________。
_____年_____月，申诉人与被申诉人签订一份《员工培训协议书》，合同约定由申诉人联系美国__________大学房地产开发学院，选送被申诉人前往进修学习并支付一切费用，学成必须为公司服务8年。_____年_____月被申诉人学成回国后，未到本公司就业，而是到香港驻内地某公司工作，现根据合同要求被申诉人赔偿___万元的损失。
此致
_____________仲裁委员会。
申请人：_________________(签名)。
_____年_____月_____日。
合同纠纷案
本文系真实案例，为北京市第二中级人民法院唐延明先生为本刊特别提供。
4月28日，贾某委托被上诉人某营业部作为有价证券买卖的受托人在某营业部提供的委托买卖有价证券承诺书上签字。该承诺书载明：本人自愿接受《业务条款》的全部内容，且将该条款归入并成为本承诺书的一部分。《业务条款》载明：凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负。同日某营业部为贾某开立了委托买卖证券资金专用帐户，贾某遂开始委托其丈夫杜某在某营业部为大、中专户提供的交易场所里下达委托交易指令，买卖股票。9月18日杜某查询得知209月12日，有人从某营业部提供的专户室两台电脑自助委托终端下达委托交易指令，将股东姓名为贾某的12000股爱建股份（600643）和10000股华东医药（0963），并于当日分两次买入17000股银广夏（0557）。贾某以某营业部对其股票被盗卖盗买及不能使其及时减少损失负有责任为由诉至法院，要求某营业部返还12000股爱建股份和10000股华东医药及自被倒卖之日起至返还之日期间发生的红利和送股；赔偿资金45231.72元及其被盗卖之日起至返还之日期间发生的利息；赔偿手续费2532.29元、印花税2894.03元及过户费12元；支付精神赔偿金80000元。
二、判决要旨。
原审法院认为，证券公司接受投资者及客户的申请，为客户开立委托买卖证券资金帐户，就与客户之间建立了行纪合同关系。在此关系中证券公司的主要义务是为客户提供行纪服务。行纪服务是证券公司接受客户委托，以自己的名义为客户在证券交易市场进行有价证券的买卖并为客户提供相关的服务。证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成。这一程序的启动，是客户的委托交易指令。本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托。贾某为排除本案所涉以驻留委托形式下达委托交易指令进行买卖股票的自为行为，提交、出示了她自己与其丈夫单位的证明，这一证据不能采信，理由是这一证据的内容忽略了细节，用书面形式表达言词内容证据的细节往往是此类证据的核心。
由于我国目前尚无能从事软件安全鉴定的部门，在这种状态下，仅凭客户的怀疑，没有科学的结论为基础支持就推定计算机网络系统不安全是不当的，这种推断，既不令人信服，也不利于证券市场的正常运行，因此，对贾某要求某营业部电脑网络系统不安全应承担责任的主张不予支持。对于贾某主张的是盗卖盗买，因其不能排除自身因密码失窃发生的盗卖盗买股票的可能，又不能进一步提出证据，不予支持。贾某主张的某营业部未尽到管理职责导致股票被盗买盗卖也未能提供充分的证据，不予支持。同时，对于贾的交易情况，某营业部也没有通知的义务。贾某关于《业务条款》?quot;凡使用密码交易产生的一切损失由客户自负“是加重客户责任的格式条款应无效的主张也不能成立。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款的规定，判决：驳回贾某的诉讼请求。
二审法院（北京市第二中级人民法院）经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人亦无异议，本院予以确认。二审法院认为，在股票交易过程中，股票委托交易指令均由客户下达，而客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据。使用该密码交易所产生的后果由客户承担，妥善保管密码、防止密码失密是客户的基本义务和责任。因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重或扩大客户责任。虽然某营业部认可贾某和其丈夫杜某当天未在某营业部专户室现场，也认可下达委托交易指令的电脑自助委托终端不是贾某通常使用的电脑终端，但仅能证明贾某和其丈夫杜某没有亲自操作下达委托指令，不能排除贾某委托其他代理人进行操作或因贾某自身原因导致密码失密的可能，现贾某无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能向法庭提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善致使他人侵入系统或破解其交易密码进行涉案股票买卖的相应证据。因此，贾某要求某营业部承担其股票被盗卖盗买的民事赔偿责任，缺乏证据，本院不予支持。综上，贾某的上诉主张，均不成立。原审判决处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
三、本案审判中需要研究的主要问题。
1、贾某与某营业部之间的主要权利义务关系是什么？
2、《业务条款》的规定是否系扩大贾责任的格式条款，是否有效？
3、本案的举证责任如何分担？
4、贾是否完成了举证责任？
四、法理评析。
（一）贾某与某营业部之间的主要权利义务关系。
贾某签订的作为承诺书组成部分的《业务条款》载明：凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负。贾某认为该条款是某营业部加重客户责任的格式条款，根据合同法的有关规定属于无效条款。判断该条款是否有效的关键是看该条款的规定是否加重了客户的责任。加重客户责任是不应由客户承担的义务强加在客户身上或将客户的义务扩大化。证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成。这一程序的启动，是客户的委托交易指令。目前我国委托交易指令下达的形式有当面委托、电话委托、传真委托、函电委托、自助委托等多种。本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托。驻留委托是客户或客户的委托代理人，在证券公司提供的交易场所或专户室设置的电脑自助委托终端，用客户本人资金帐号和客户自己设定的交易密码下达委托交易指令的一种自助委托形式。证券公司对于以自助委托方式下达委托交易指令的报盘、交易采用无形交易席位进行。无形交易席位是证券公司的电脑系统与证券交易。
所相联网而无须驻场交易员，客户委托交易指令下达后的身份确认、验审资金、证券、报盘都是由电脑完成。电脑对客户身份确认的依据是客户交易的密码和资金帐号，客户下达的委托交易指令在电脑审查确认后，由前置终端处理机和通信网络自动传送到交易所主机进行集合竞价。驻留委托的交易指令下达形式决定了客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据。使用该密码交易所产生的后果由客户承担是这一交易指令下达方式的基本要求。众所周知，客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的根据。正因如此，使用密码交易的后果由客户承担是客户不容置疑的最基本的义务。这一义务既无强加也无扩大。履行这一义务，不仅是客户进入证券交易市场，使用计算机系统下达委托交易指令从事委托交易的前提，也是证券交易市场的交易规则，更是科技高度发展，计算机网络普遍应用时代证券市场安全运行的保障。因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定的.凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重客户的责任，而是双方当事人的真实意思表示，合法有效，因此，贾某的主张该条款无效不能成立。驻留委托的方式决定了贾某提出?quot;某营业部未经其指令卖出其帐户上的股票属无权代理行为，违反了保护其帐户资金及证券安全的法定义务”的上诉理由难以成立。
（三）本案的举证责任分担问题。
贾某认为本案所涉交易是在被上诉人某营业部提供的场地、并利用被上诉人提供的交易系统和交易方式进行的，被上诉人作为服务提供者，应拥有完整和准确的服务记录。法院应当要求被上诉人承担证明本案交易是否是上诉人所为的举证责任。在通常情况下，我国民事诉讼采取“谁主张，谁举证”的原则，只有在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第74规定的情形和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条规定的情形下才适用举证责任倒置的原则。由于本案情形并不属于法律规定的情形，因此，关于举证责任的分担应适用“谁主张，谁举证”的原则，故贾某和某营业部必须就自己的主张提供相应的证据。本案贾某试图追究某营业部的侵权责任，根据我国民法理论，承担侵权责任的条件是：侵权行为的存在、行为人主观上有过错、损害事实的存在、侵权行为与损害的发生具有因果关系，这四个要件可谓却一不可。按照“谁主张，谁举证”的原则，贾某必须就以上四方面提供充分的证据，才能使自己的主张获得法院的支持。在本案中，贾某提交的证据包括股东帐户卡、与某营业部签订的指定交易协议书、9月18日打印的历史委托明细查询表、交割单、资金对帐单、单位出具的贾某夫妇年9月12日上班的证明以及裴泰宏和初状的证人证言。贾某单位出具的证明可以表明其夫妇二人在发生银广夏盗买盗卖的当天均不在现场，但是，这个证据的证明力非常有限，它只能证明贾某夫妇没有亲自操作下达委托指令，单凭股票查询单、交割单、资金对帐单只能证明股票买卖的事实，只能证明贾某财产受到损失，只能证明损害事实的存在。而造成损失的可能性有多种，一是贾某夫妇委托其他代理人进行操作；二是贾某因自身原因导致密码失密；三是某营业部违规操作，盗买盗卖股票；四是其他投资者利用交易软件存在的问题破译密码进行操作。由于贾某提供的证据职能证明没有亲自进行涉案股票的买卖，但是，无法排除其委托他人进行操作或因其自身原因导致密码失密的可能，同时，也无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善使他人侵入系统或破解其密码进行涉案股票买卖的相应证据。因此，贾某尽管蒙受了损失，却不能证明侵权行为的存在。由于难以完成证明侵权行为存在的举证责任，贾某追究某营业部侵权责任已经失去了基础；关于某营业部存在主观过错一项，贾某指出“因某营业部作为证券公司管理混乱，不仅未履行保证投资者帐户内资金、股票安全，提供投资者一个安全防范严密、管理措施完善的金融交易场所的义务，未按中国证券监督管理委员会要求配备管理人员，对内部局域网信息点无安全防护措施，给内部或外部人员进行恶意交易提供条件”。但是其并未就其主张提供某营业部没有尽到应尽的管理义务，提供正常的交易环境的证据，所以，很难认定某营业部主观上存在过错；至于侵权行为与损害的发生具有因果关系，贾某强调某营业部管理混乱以及没有在事后尽到通知的义务。这种说法难以成立。再次，管理责任与贾某的股票在采取驻留委托方式买卖而发生的损失之间不存在因果关系，交易密码通过软件系统是不能取得的。因为，管理人员不足并不必然导致专户室以外的人进入专户室进行交易。更重要是，即使外人进入专户室，使用电脑自助委托终端下达委托交易指令，也需知道客户的资金帐号和交易密码，客户的交易密码和资金帐号没有失密，外人即使进入专户室也无法下达委托交易指令。上述两点足以说明，贾某主张某营业部管理混乱与其受到损害之间具有因果关系证据不充分。关于某营业部未尽通知义务导致损失扩大一说，而证券公司在客户股票交易发生异常没有约定和法定的通知义务，因此，不必为此承担责任。而且，事实上，银广夏在复牌后连续跌停，该股票的持有者根本无法卖出，即使某营业部通知了贾某，也难以减少损失。可以说，承担侵权责任的四个要件中贾某仅仅证明了损害事实的存在，在“谁主张，谁举证”的举证责任分担原则下，这样的举证是远远达不到胜诉要求的。贾某只是对本案的发生作出一番推测，提出了种种可能性，但是，并没有提供充分的证据，因此，贾某没有完成相应的举证责任，只能承担举证不力的后果。
作者：唐延明.北京市第二中级人民法院。
来源：同达律师事务所。
合同纠纷
原告：____________，女，汉族，____________年____________月____________出生，现居____________市____________区____________镇____________，身份证号：________________________，电话：________________________。
被告：____________有限公司，地址：____________________________________，统一社会信用代码：________________________。
法定代表人：____________，职务：____________。电话________________________。
诉讼请求：
1.解除原、被告签订的《房屋托管租赁合同》;;。
5.判令本案的诉讼费由被告承担;。
事实和理由：
____________年____________月____________×日，原告与被告____________有限公司签订了《房屋委托租赁合同》____________)，将原告所有的位于____________市____________区____________房屋出租给____________全权管理并进行转租出租，根据合同第六条第2项条款约定，成都青客负有按时向原告支付房屋租金的义务，并按照《租金支付明细表》进行房屋租金支付。但被告未按合约约定履行支付租金的义务。
综上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租赁合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法权益，依据《民法典》的相关规定诉至贵院，望判如所请。
此致
________________________区人民法院。
具状人：________________________。
____________年____________月____________日。
劳动合同纠纷与雇佣合同纠纷区分
劳动合同是劳动者与用人单位建立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。
这是《劳动法》对劳动合同的定义。
这一规定，被我国的劳动法理论界和司法机关认为是劳动合同的定义。
但作为劳动合同的定义，上述规定是非常简陋的。
其主要问题在于没有对劳动关系进行定义，没有讲清楚劳动关系的特征。
它对合同的主体做出了明确的规定，但是对客体和内容没有明确描述。
劳动合同的概念，应该体现出劳动关系的内容。
我们认为劳动合同概念应该是：劳动合同是劳动者按照用人单位的指示提供劳动，用人单位支付报酬的合同。
雇佣合同，我国法律没有进行明确的规定。
但是，大陆法系各国一般都对雇佣合同设有明确规定，例如《法国民法典》、《德国民法典》等，另外，英美法系国家中的英国也有成文法对雇佣合同进行规定。
我国制定统一的《合同法》时，试图做明确的规定，但由于各种原因没能通过。
但在《最高人民法院关于审理人身损害损偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任，雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。
雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。”在这个司法解释中规定了雇主责任，我们可以将雇用合同定义为受雇人向雇用人提供劳务，雇用人支付报酬的合同。
这主要是指：企业、个体组织，同时也包括与劳动者签订劳动合同的国家机关、事业单位和社会团体。
主体的另一方须是劳动者本人，即必须是16周岁以上，具有一定劳动能力的劳动者，包括本国公民、外国人和无国籍人。
2、劳动合同的双方当事人具有职责上的从属关系。
劳动合同订立后，劳动者即被招收为用人单位的成员，产生人身从属关系，对内享受本单位职工的权利并承担本单位职工的义务，对外以单位的名义从事生产经营的管理活动。
在劳动合同中，劳动者必须为用人单位提供劳动，用人单位必须为劳动者支付报酬，故为双务有偿合同。
4、劳动合同的主要条款具有法定性。
为了稳定社会秩序，保护劳动者的合法权益，各国对劳动合同的主要条款：如劳动时间、劳动保护条件、最低工资、休假都做出了规定，当事人必须遵照执行。
5、劳动合同在一定条件下，往往涉及第三人的物质利益。
这一特征是由劳动力本身再生产的特点决定。
劳动合同的内容不仅限于当事人权利义务规定，而且还要涉及劳动者亲属在一定条件下享有的物质帮助权：如子女就业、住房、生育及工伤、死亡时的物质帮助等。
雇佣合同的法律特征：1、主体的广泛性与平等性。
劳务合同的主体既可以是法人、组织之间签订，也可以是公民个人之间、公民与法人组织之间，一般不作为特殊限定，具有广泛性。
同时，双方完全遵循市场规则，地位平等。
双方签订合同时应依据《合同法》的公平原则进行。
2、合同标的的特殊性。
劳务合同的标的是一方当事人向另一方当事人提供的活劳动，即劳务，它是一种行为。
劳务合同是以劳务为给付标的的合同，只不过每一具体的劳务合同的标的对劳务行为的侧重方面要求不同而已，或侧重于劳务行为本身即劳务行为的过程，如雇佣合同;或侧重于劳务行为的结果即提供劳务所完成的劳动成果，如承揽合同。
3、内容的任意性。
除法律有强制性规定以外，合同双方当事人完全可以以其自由意志决定合同的内容及相应的条款，就劳务的提供与使用、受益双方意定，内容既可以属于生产、工作中某项专业方面的需要，也可以属于家庭生活。
双方签订合同时应依据《合同法》的自愿原则进行。
4、合同是双务合同、不要式合同。
在劳务合同中，一方必须为另一方提供劳务，另一方则必须为提供劳务的当事人支付相应的劳务报酬，故为劳务合同是双务有偿合同。
大部分劳务合同为不要式合同，除法律有做特别规定者外。
劳动合同纠纷与雇佣合同纠纷区分
劳动合同、雇佣合同是具有很大相似性的两种不同合同，目前雇佣合同在我国的合同法中并未得到明确的规定，只是在单行法和司法解释中有所体现，如《城乡个体工商户暂行条例》、最高人民法院《关于雇工合同的批复》等等。不过，一般而言，雇佣合同被认为是“双方当事人约定，在确定或不确定期间内一方向他方提供劳务，他方给付报酬的合同”，而对于劳动合同，根据我国劳动法第十六务规定：“劳动合同是劳动与用人单位建立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。”就此，从广义的角度来看，劳动合同是雇佣合同社会化的体现，是雇佣合同随时着社会经济和大工业生产的发展导致其意思自治被弱化而法律强制性被扩增自治被弱化而法律强制性被扩增的衍生物。
劳动合同是劳动者与用人单位建立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。这是《劳动法》对劳动合同的定义。这一规定，被我国的劳动法理论界和司法机关认为是劳动合同的定义。但作为劳动合同的定义，上述规定是非常简陋的。其主要问题在于没有对劳动关系进行定义，没有讲清楚劳动关系的特征。它对合同的主体做出了明确的规定，但是对客体和内容没有明确描述。劳动合同的概念，应该体现出劳动关系的内容。我们认为劳动合同概念应该是：劳动合同是劳动者按照用人单位的指示提供劳动，用人单位支付报酬的合同。
雇佣合同，我国法律没有进行明确的规定。但是，大陆法系各国一般都对雇佣合同设有明确规定，例如《法国民法典》、《德国民法典》等，另外，英美法系国家中的英国也有成文法对雇佣合同进行规定。我国制定统一的《合同法》时，试图做明确的规定，但由于各种原因没能通过。但在《最高人民法院关于审理人身损害损偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任，雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。”在这个司法解释中规定了雇主责任，我们可以将雇用合同定义为受雇人向雇用人提供劳务，雇用人支付报酬的合同。
劳动合同有其明显不同于民事合同的法律特征：1、劳动合同主体具有特定性。劳动合同的主体一方必须是用人单位。这主要是指：企业、个体组织，同时也包括与劳动者签订劳动合同的国家机关、事业单位和社会团体。主体的另一方须是劳动者本人，即必须是16周岁以上，具有一定劳动能力的劳动者，包括本国公民、外国人和无国籍人。2、劳动合同的双方当事人具有职责上的从属关系。劳动合同订立后，劳动者即被招收为用人单位的成员，产生人身从属关系，对内享受本单位职工的权利并承担本单位职工的义务，对外以单位的名义从事生产经营的管理活动。3、劳动合同是双方有偿合同。在劳动合同中，劳动者必须为用人单位提供劳动，用人单位必须为劳动者支付报酬，故为双务有偿合同。4、劳动合同的主要条款具有法定性。为了稳定社会秩序，保护劳动者的合法权益，各国对劳动合同的主要条款：如劳动时间、劳动保护条件、最低工资、休假都做出了规定，当事人必须遵照执行。5、劳动合同在一定条件下，往往涉及第三人的物质利益。这一特征是由劳动力本身再生产的特点决定。劳动合同的内容不仅限于当事人权利义务规定，而且还要涉及劳动者亲属在一定条件下享有的物质帮助权：如子女就业、住房、生育及工伤、死亡时的物质帮助等。
雇佣合同的法律特征：1、主体的广泛性与平等性。劳务合同的主体既可以是法人、组织之间签订，也可以是公民个人之间、公民与法人组织之间，一般不作为特殊限定，具有广泛性。同时，双方完全遵循市场规则，地位平等。双方签订合同时应依据《合同法》的公平原则进行。2、合同标的`的特殊性。劳务合同的标的是一方当事人向另一方当事人提供的活劳动，即劳务，它是一种行为。劳务合同是以劳务为给付标的的合同，只不过每一具体的劳务合同的标的对劳务行为的侧重方面要求不同而已，或侧重于劳务行为本身即劳务行为的过程，如雇佣合同;或侧重于劳务行为的结果即提供劳务所完成的劳动成果，如承揽合同。3、内容的任意性。除法律有强制性规定以外，合同双方当事人完全可以以其自由意志决定合同的内容及相应的条款，就劳务的提供与使用、受益双方意定，内容既可以属于生产、工作中某项专业方面的需要，也可以属于家庭生活。双方签订合同时应依据《合同法》的自愿原则进行。4、合同是双务合同、不要式合同。在劳务合同中，一方必须为另一方提供劳务，另一方则必须为提供劳务的当事人支付相应的劳务报酬，故为劳务合同是双务有偿合同。大部分劳务合同为不要式合同，除法律有做特别规定者外。
1、主体资格的不同。
根据我国劳动法第二条规定，劳。
合同纠纷
地址：北京市海淀区******。
被告：***性别：男民族：汉，出生日期：19**年*月*日
身份证号码：******************电话：130**********。
地址：北京市海淀区******。
诉讼请求：
一、判令被告向原告支付违约金共计32200元；
二、判令被告赔偿原告装修损失10060.80元；
三、判令被告赔偿原告经营损失3573元；
四、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：
原告与被告于2008年9月7日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于北京市海淀区**庄园8#楼的***房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2007年9月8日至2010年9月7日，共计36个月。租金为每月5000元，支付时间分别为2007年9月7日、200年9月7日、2009年9月7日；付款方式为“一年一付，付十二押一”。
2007年9月7日，原告向被告交付2007年9月8日至2008年9月7日房屋租金60000元及押金5000元，并开始装修、营业，装修共花费10060.80元。2008年12月，在原告忙于其他业务期间，被告擅自解除合同，将房屋租给他人，致使原告原定的业务无法开展。
在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的.要求置之不理。
原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。
此致
北京市海淀区人民法院。
具状人：
合同纠纷
地址：_________________________。
电话：_________________________。
被申请单位：_______省________厂。
法定代表人：___________________。
地址：_________________________。
电话：_________________________。
请求事项：
事实、理由及证据：
______年______月______日，双方签订一份基本建设承包合同。主要内容：
2.原三楼的电器维修为______________元;。
3.土建工程维修为______________元;。
4.新建四楼增墙工程为______________元;这一项目是______市一商局设计室______年_______月_______日“技术变更通知单”增加决定的。
5.木屋面改变为平屋顶水泥面，造价差为人民币______________元。此项改变工程是依据省建委标准化设计室(______年______月______日文件)和省某工厂接楼技术鉴定决定的。
以上各项工程造价合计人民币______________元。
证明文件：
(1)建设承发包合同复制件一份。
(2)市一商局设计室技术通知单复制件一份。
(3)省建委对某工厂接楼技术鉴定复制件一份。
上述双方签订的承发包合同所有建筑工程造价，都是按实际工、料计算出来的。但依______市建工局、市建行联合文件______建工字(______)第_______号关于贯彻执行省建委、建行黑建经(______)第_______号文件的补充规定中：(一)关于建筑材料预算价格的调整：(二)调整办法中“_______”之规定执行。“差”为材料调差金额_______元;人工费调差为_______元;管理费增调为_______元;增加现金_______元。
以上总记：______________元。申请方除收到人民币______________元外，被申请方尚欠______________，拒不清偿。
对此，我方认为：在建设承包合同中凡属国家颁布的法令和有关机关下达的规定，一切被法律承认的经济权利主体都有无条件遵照履行的责任和义务。本案申请方的请求，均有文件规定，因此被申请方的拒付款额是无理的。为此，提起仲裁申请，希望给予仲裁解决。
此致
申请人：__________。
____年____月____日。
劳动合同纠纷与雇佣合同纠纷区分
答辩人***电子(上海)有限公司，地址上海**路16**号4楼。法定代表人宋仕和，电话5866****×1xx，邮编20***1。
被答辩人黄xx(化名)，女，xxx年5月14日生，汉族，住上海**路*40弄*7号202室，电话58***3xx，邮编200**7。
答辩人收到(xxxx)*民一(民)初字第346号案应诉通知书和起诉状副本，现提出如下答辩意见，供法庭参考采信。
答辩请求：请求依法驳回被答辩人黄美芊的诉讼请求。
事实和理由：
答辩人认为，本案的争议焦点如下：
二、被答辩人应聘进入答辩人处在填写登记表和签订劳动合同时是否具有欺诈行为?
四、答辩人同被答辩人的“6月24日”谈话沟通，是否具备名誉侵权的4个构成要件?
1、本案的基本事实。
被答辩人首次与答辩人订立劳动合同的期限为xxxx年2月28日至xxxx年2月27日，月工资800元;期满后续签的劳动合同期限是xxxx年2月28日-2月27日，月工资940元，自xxxx年4月1日起月工资提高到960元。
xxxx年6月24日上午，答辩人管理主管在自己的宿舍同被答辩人进行日常谈话沟通，提醒她夏天地毯清洁要点，告知地毯清洁不到位可能产生的后果，希望她把工作做到位。没有想到她经过一个中午考虑，于当天下午到公司办公室提出公司要求太多，表示再做一个月就不做了，答辩人管理主管提议，既然你主动辞职，可否多付你一个月零六天工资，工作就做到当天结束，被答辨人高兴地表示同意，当即亲笔签名并亲自提交了“离职申请单”。
xxxx年6月26日上午，被答辩人带领其家属及不明身份人员多人前来答辩人办公处所吵闹，谩骂管理主管“比外面扫垃圾的还不如”，并威胁该主管“要闹到让你没工作”，故意挑起事端，干扰正常秩序，答辩人劝告无效后拨打110报警，在警察到场后，答辩人出示被答辩人的“离职申请单”，熟料被答辩人及其亲属当场抢夺“离职申请单”，被警官勒令归还，警方规劝被答辩人依法申请劳动仲裁，不应干扰生产、工作秩序。被答辩人在起诉状中承认这个基本事实。
在劳动仲裁预备庭开庭的前一天，即xxxx年8月7日晚上，答辩人无意中从12333获悉，被答辩人于20xx年5月开始领取养老保险金。xxxx年1月5日再次查询，其已经领取到xxxx年1月份。由此证明被答辩人是已经退休，并领取养老保险待遇33个月的人员。劳动仲裁裁决书也查明了这个事实。
被答辩人属于上海市劳动和社会保障局关于特殊劳动关系有关问题的通知(沪劳保关发[]24号)规定的特殊的劳动关系人员。劳动部办公厅对《关于实行劳动合同制度若干问题的请示》的复函规定：“对被再次聘用的已享受养老保险待遇的离退休人员，根据劳动部《关于实行劳动合同制度若干问题的通知》(劳部发〔〕354号)第13条的规定，其聘用协议可以明确工作内容、报酬、医疗、劳动保护待遇等权利、义务。离退休人员与用人单位应当按照聘用协议的约定履行义务，聘用协议约定提前解除书面协议的，应当按照双方约定办理，未约定的，应当协商解决。离退休人员聘用协议的解除不能依据《劳动法》第二十八条执行。”就是说，退休人员应聘，用人单位解除劳动合同时，只要双方没有特别约定，就不适用经济补偿的规定。
《劳动合同法》第44条第(二)款规定：“劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的，劳动合同终止”。据此规定，符合法定退休条件，已经办妥退休手续，享受养老保险待遇的被答辩人，已经失去了劳动法意义上作为劳动者的主体资格，即使答辩人终止这种特殊劳动关系，也就没有义务为其办理退工手续，不需要出具解除劳动关系证明。所以劳动仲裁裁决驳回了其仲裁请求。
被答辩人引用《劳动合同法》第85条规定，作为通过申请仲裁和提起诉讼请求加付赔偿金的依据，是对法律条款的一个误解，混淆了行政执法与劳动仲裁、提起诉讼的区别，该条规定也不适用这种特殊的劳动关系。退一步讲，即使合格的劳动者主体，用人单位违反劳动合同法规定解除或终止劳动合同，依据《劳动合同法实施条例》第25条规定，主张赔偿金之后也不应当再主张经济补偿金，这是被答辩人对法律条款的又一个误解。
3、被答辩人应聘进入答辩人处，在填写登记表和订立劳动合同时具有欺诈行为。
《劳动合同法》第26条规定：“下列劳动合同无效或者部分无效：(一)以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立劳动合同的。”所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。被答辩人在应聘填写入职登记表和在订立劳动合同时，违反《劳动合同法》第8条关于“劳动者应当如实说明”与劳动合同直接相关基本情况的规定，故意隐瞒了已经领取社会保险金的事实，采取欺诈手法掩盖了事实真相，使答辩人产生了误解，未能识别出这个特殊的劳动关系，所签劳动合同不是答辩人的真实意思表示，违反了意思自治基本原则，使劳动合同失去了合法性。有鉴于此，答辩人可以依据《劳动合同法》第39条第(五)项规定解除劳动合同。
退一步讲，即使完全适格的劳动者主体，只要他以欺诈手段，使用人单位在违背真实意思情况下订立劳动合同的，用人单位也可以依据《劳动合同法实施条例》第19条规定，解除固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同，更何况本案不是答辩人主动提出解除劳动合同，而是由于被答辩人经过一个中午考虑后自己选择的离职。
如果答辩人知道其为退休人员，则因其已从社会保险费的缴纳义务人转变为受益人，用人单位也就无须为其缴纳社会保险费。
理由一，被答辩人能写会说，具有相应的文化程度，身体和精神是健康的，是具有完全行为能力的人，对自己签名并提交“离职申请单”的行为及其后果是清楚的，对于胁迫是能够识别的。被答辩人劳动仲裁申请书也承认是“申请人自己当场选择离职，并当场在被申请人已准备好的离职申请单上签名”。应当强调指出，是被答辩人“经过一个中午考虑后的下午主动到公司”选择的离职。
理由二，根据《民法通则若干问题的意见》第69条规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。被答辩人亲笔填写并亲自提交“离职申请单”，不是上午谈话的当场，而是经过一个中午考虑后，下午主动到公司提出辞职，答辩人没有以对其和她的亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，答辩人和被答辩人就工作问题进行沟通谈话，属于企业行使自主管理权，没有侮辱和诽谤的事实发生，也就不存在“胁迫”和“要挟”的事实。
理由三，被答辩人自己经过考虑主动提出离职，答辩人额外支付了一个月零6天的工资作为道义补偿，即被答辩人6月24日下午离职停止上班，答辩人却发了全月工资，还另外多支付了一个月工资960元，两月合计发了1920元，被答辩人没有否认这个事实，请问世上有这样的自愿破财和温馨儒雅的“要挟”和“胁迫”吗?劳动仲裁裁决否定了“胁迫”的说法。
被答辩人在起诉状中竟然在要求支付补偿金的同时，还要求支付月工资8倍的赔偿金7520元，这显然是对法律的又一个误解。退一步讲，即使被答辩人属于适格的劳动法意义上的劳动者，因属于自己申请离职，无论是《劳动法》《劳动合同法》还是《上海市劳动合同条例》，都没有应当支付补偿金、赔偿金的.规定，当事人也没有这样的约定，请求依法予以驳回。
依据我国企业法律法规规定，企业是独立核算、自负盈亏的独立经济实体，拥有自主经营权，包括经营决策权、人事管理权等，即企业可以根据实际需要按照责权利相统一的要求，自主行使人事管理权，劳动者应当服从企业管理。答辩人同被答辩人进行谈话沟通，提醒她好好工作，属于企业行使自主管理权，并没有违反法律的强制性规定。
《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第7条规定：“是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。以书面或口头形式侮辱或者诽谤他人，损害他人名誉的，应认定为侵害他人名誉权。对未经他人同意，擅自公布他人的隐私材斜或以书面、口头形式宣扬他人隐私，致他人名誉受到损害的，按照侵害他人名誉权处理。”侮辱，是指用语言(包括书面和口头)或行动，公然损害他人人格、毁坏他人名誉的行为。如用大字报、小字报、漫画或极其下流，肮脏的语言等形式辱骂、嘲讽他人、使他人的心灵蒙受耻辱等。诽谤，是指捏造并散布某些虚假的事实，破坏他人名誉的行为。如毫无根据或捕风捉影地捏造他人作风不好，并四处张扬、损坏他人名誉，使他人精神受到很大痛苦。
答辩人同被答辩人的“6.24”谈话沟通，不存在用下流、肮脏语言辱骂、嘲讽，公然损害被答辩人人格、名誉的行为;不存在捏造并散布某些虚假的事实，破坏被答辩人名誉的行为;不具有违法性;主观上没有过错。总之，答辩人不具备侵犯名誉权的4个构成要件，也就不存在赔礼道歉和赔偿精神损失1万元的问题，请求依法驳回其请求。
7、被答辩人主张因诉讼造成的损失4000元，既没有事实根据，又没有法律依据，亦请予以驳回。
综上所述，被答辩人已经退休，并已经领取养老金33个月，失去了劳动法意义上的劳动者主体资格，属于一种特殊的劳动关系，解除劳动合同的经济补偿，既没有法律规定，双方也没有约定;被答辩人亲自签名并亲自提交“离职申请单”而辞职不存在答辩人要挟和胁迫，依据法律规定就没有经济赔偿和赔偿金，而且答辩人已经额外支付了一个月零六天的道义补偿。答辩人同被答辩人的“6.24”谈话沟通，不具备侵犯名誉权的4个构成要件，没有给被答辩人造成精神损害。所谓因诉讼造成的损失，既没有事实根据，又没有法律依据。据此，答辩人请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
此致
上海市***区人民法院。
答辩人：
xxxx年1月31日。